OSSERVAZIONI AI PIANI PARTICOLAREGGIATI DEPOSITATE AL PROTOCOLLO DEL COMUNE DI CASTROCIELO
AGLI INIZI DI MARZO 2012-
COMPRENSORI NN. 10,11,14,15.
COMPRENSORIO N.10
Al Sindaco del Comune
di Castrocielo
Al Responsabile dello sportello unico
per l’edilizia del Comune di Castrocielo
Castrocielo 01/03/2012
Oggetto: Osservazioni al piano particolareggiato del comprensorio n.10
I sottoscritti Consiglieri del gruppo “Castrocielo Rinasce”:
Dott. Salvatore De Vito nato a Castrocielo (Fr) il 08/04/1979 residente a Castrocielo (Fr) Via Casilina n°89 – CF DVTSVT79D08C340Z;
Dott. Giovanni Fraioli nato a Pontecorvo il 17/09/1982 residente a Castrocielo (Fr) Via Braccio Vecchio per Roccasecca n°4 - CF FRLGNN82P17G838G;
Luigi Velardo nato a Pontecorvo il13/09/1978 residente a Castrocielo (Fr) Via per la Stazione d’Aquino n°36 – CF VLRLGU78P13G838C;
Dott.ssa Anna Vernile nata ad Atina il 24/03/1985 residente a Castrocielo (Fr) Via Aringa n°40 – CF VRNNNA85C64A486A.
Premesso
- che il P.R.G. è stato approvato il 25/10/2005 con D.G.R. Lazio n. 895 e pubblicato sul bollettino ufficiale della Regione Lazio n.1 - parte prima - il 10/01/2006;
- che con deliberazione del Consiglio Comunale n. 45 del 21/11/2011 veniva adottato il Piano Particolareggiato di attuazione del P.R.G. per il comprensorio n. 10, deliberazione pubblicata in data 12/12/2011 all’albo pretorio e sul sito internet del Comune;
- che nella zona U2 la pianificazione attuativa è regolamentata dall’art. 43 delle norme tecniche di attuazione e che le nuove realizzazioni sono subordinate alla stesura di un piano attuativo obbligatorio;
- che nel quadro della pianificazione attuativa nella zona U2 sono ammessi ampliamenti e nuove costruzioni, anche con aumenti globale di cubatura, in riferimento alla integrazione globale dei comparti con le seguenti condizioni:
detti aumenti di cubatura sono concessi una tantum, contestualmente all’attuazione ed in misura percentuale alle cubature dei fabbricati esistenti;
questo aumento di cubatura va riferito all’intero comparto individuato e compete ai proprietari delle aree edificate nella misura del 75% in proporzione alle loro rispettive volumetrie, il rimanente 25% agli eventuali lotti liberi;
che nel rispetto dei parametri urbanistici fissati dal P.R.G, resta stabilito l’indice fondiario di comparto If = 0.35 mc/mq;
che l’art. 39 delle N.T.A. disciplina le destinazioni d’uso dei fabbricati e in particolare viene pure stabilito che in una singola unità immobiliare non possono essere autorizzate cubature commerciali con un volume superiore al 30% di quello complessivo esistente;
che il comprensorio n. 10 del P.P. si sviluppa lungo la Strada Provinciale “detta via per la Stazione di Aquino” per una lunghezza di 230 m ed una profondità di circa 70 – 75 m; che nella zona sono state edificate solo due fabbricati adibiti a civile abitazione, distanti 150m e un fabbricato seminterrato; le due abitazioni sono dotate di idonee opere di urbanizzazione quali strade, pubblica illuminazione, rete fognaria, rete idrica, rete telefonica, ecc.
considerato
che i progettisti del p.p. nel comprensorio n. 11 individuano 8 diversi lotti in ragione delle proprietà catastali, dei quali la metà non edificata dichiarando che tale situazione emergerebbe dall’esame degli atti relativi alle concessioni edilizie, ai permessi di costruire, alle autorizzazioni, rilasciati dal Comune; però, degli otto lotti dichiarati solo 4 sono individuati negli elaborati grafici, mentre non vengono illustrati i presunti lotti n. 5-6-7-8 di complessivi mq 8.814 così rendendo ardua la comprensione dei medesimi elaborati;
che, ai sensi dell’art. 43 del PRG, nelle zone U2 la redazione del P.P. può consentire la realizzazione di nuove costruzioni o ampliamento “una tantum” fino ad un massimo del 30% del volume edificato (si badi, già esistente), peraltro poi dovendosi pure rispettare il parametro fondiario If = 0.35 mc/mq;
che, ai sensi dell’art. 39 del P.R.G., nelle zone U2, non può essere attribuita ad una singola unità immobiliare (commerciale o artigianale) volumetria superiore al 30% di quella complessiva esistente; la volumetria dei fabbricati dei lotti n. 3 e 4 va computata in base all’art. 6 lett. m, delle NTA al PRG, moltiplicando la superficie di base per l’altezza fuori terra ( mq 262 x ml 1,50 ) = mc 393,00 ; inoltre trattandosi di un piano seminterrato , non esistono i requisiti per la realizzazione di opere commerciali o artigianali;
che, per i lotti edificati, i progettisti del p.p. riconoscono che non potrà essere consentito l’eventuale aumento di cubatura ipotizzata dal P.R.G. poiché in tal caso non risulterebbe verificato il parametro urbanistico If = 0,35 mc/mq;
che i progettisti del p.p., nell’elaborato 01, a pag 10, ultimo rigo, stimano in mq 13.785 l’area della zona U2 , assegnando una volumetria di mc. 1.059 solo per i presunti lotti non edificati;
si osserva
A) Se nella redazione del piano particolareggiato del comprensorio n. 11 si fosse tenuto rispettoso conto dell’art. 43 del P.R.G., si sarebbe rilevato che:
nella zona U2 la volumetria da assegnare ai lotti non edificati non può essere calcolata utilizzando direttamente l’indice fondiario If = 0.35 mc/mq, in quanto la volumetria in aumento (definita una tantum nell’art. 43 delle N.T.A. del P.R.G.) va ripartita per il 75% ai proprietari delle attuali aree edificate e solo per il rimanente 25% ad eventuali lotti liberi ;
la volumetria, commerciale-artigianale, assegnata a lotti ( 2-3 ) è errata in quanto difforme con l’art. 39 delle N.T.A. al PRG .
considerando la volumetria dei lotti edificati in mc 2.920, in quanto il locale seminterrato ha una volumetria fuori terra di 393 mc , l’incremento di cubatura “ una tantum 30%“ è di mc. 876, ripartita per il 75% ai lotti edificati ( 0.75 x 876) = mc 657,00 , e il 25 % ai lotti non edificati ( 0.25 x 879 ) = 219,00 mc.
Inoltre, se i progettisti del p.p. avessero poi puntualmente monitorato l’area interessata avrebbero anche rilevato che:
la Zona U2 è già adeguatamente fornita delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie, per cui in definitiva nemmeno necessita di alcun piano particolareggiato solo per lottizzare 219,75 mc;
pertanto, il progetto esecutivo del P.P. si basa su procedure e considerazioni errate e incongruenti con la disciplina del P.R.G. e con lo stato di fatto; tali circostanze portano i progettisti a determinare una presunta ma errata volumetria ancora eseguibile.
B) E’ assolutamente immotivata, irrazionale ed ingiustificata, sia urbanisticamente che economicamente, la redazione di un p.p. per attribuire a 4 presunti lotti una volumetria di 219,00 mc, pari a 54,75 mc per ogni lotto e l’individuazione delle aree oggetto delle procedure di vincolo a parcheggi e spazi verdi.
L’individuazione dei quattro lotti non edificati ed in particolare la volumetria di 219,00 mc , serve a giustificare la redazione del P.P.
D) Per completezza deve osservarsi che vi sono perplessità anche sulla correttezza delle procedure propedeutiche alla redazione dei P.P., perché queste viziate fin dall’origine dalla inadeguata trasparenza pubblica sulla modalità di affidamento dell’incarico professionale ai progettisti. Infatti, con la delibera di giunta comunale n. 63 del 18/06/2008 veniva assegnato ai Professionisti l’incarico di redigere i piani particolareggiati per n. 6 comprensori per un importo complessivo di € 237.602,00; successivamente, con delibera di giunta comunale n. 101 dell’8/10/2009 veniva di fatto revocato il precedente affidamento dell’incarico ai progettisti ritenuti inadempienti; tuttavia, con determina dell’U.T.C. n. 131 del 16/10/2009 - n. 476 R.G. del 16/10/2009-, ancora senza alcun preliminare bando pubblico, veniva assegnato nuovo incarico per la redazione dei P.P. agli stessi Progettisti, stavolta relativi ad aree ben più ridotte e per un importo di € 99.284,40 (cf.r. premesse deliberazione consiglio comunale n. 46/2011);
E) Indipendentemente da tutto quanto sopra esposto, deve altresì segnalarsi che il vincolo preordinato all’esproprio relativo al P.R.G. approvato il 25/10/2005 aveva la durata di cinque anni ed entro tale termine doveva essere emanato il provvedimento che comportava la dichiarazione di pubblica utilità; poiché questo non è stato attuato entro quei termini dall’approvazione del P.R.G., il vincolo risulta decaduto ai sensi del D.P.R n. 327 del 8/6/2001, art. 9, comma 2 e comma 3.
*********
In ragione di quanto sopra, si osserva che:
risulta violato il disposto dell’art. 43 delle N.T.A. del P.R.G. che fissa il tetto massimo dell’indice fondiario per la zona U2 del comprensorio 11, nella misura di If = 0,35 mc/mq e l’assegnazione della volumetria “una tantum” 30% ai soli lotti non edificati;
appare ingiustificata la redazione di un piano particolareggiato per aree, a cui attribuire una volumetria irrisoria di 219,00 mc, complete delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie;
risulta illegittima l’attribuzione di volumetria ai presunti lotti ( 5-6-7 e 8) al fine di giustificare la redazione del P.P.;
risultano scaduti i 5 anni previsti dalla normativa in merito alla efficacia dei vincoli preordinati all’esproprio in assenza della dichiarazione di pubblica utilità; ne consegue che trascorsi i termini della delibera di approvazione del P.R.G e della sua pubblicazione, il vincolo espropriativo avrebbe potuto essere reintrodotto solo se il piano particolareggiato fosse stato adottato in variante al PRG e nel contempo contenesse una articolata motivazione sulla necessità di ripristinare il vincolo decaduto;
non risulta alcun bando pubblico ne alcuna selezione, per il conferimento dell’incarico ai progettisti del piano particolareggiato.
Si confida nell’accoglimento delle presenti osservazioni
Dott.Salvatore De Vito
___________________
Dott. Giovanni Fraioli
___________________
Luigi Velardo
___________________
Dott.ssa Anna Vernile
COMPRENSORIO N.11
Al Sindaco del Comune
di Castrocielo
Al Responsabile dello sportello unico
per l’edilizia del Comune di Castrocielo
Castrocielo 01/03/2012
Oggetto: Osservazioni al piano particolareggiato del comprensorio n. 11
I sottoscritti Consiglieri del gruppo “Castrocielo Rinasce”:
Dott. Salvatore De Vito nato a Castrocielo (Fr) il 08/04/1979 residente a Castrocielo (Fr) Via Casilina n°89 – CF DVTSVT79D08C340Z;
Dott. Giovanni Fraioli nato a Pontecorvo il 17/09/1982 residente a Castrocielo (Fr) Via Braccio vecchio per Roccasecca n°4 - CF FRLGNN82P17G838G;
Luigi Velardo nato a Pontecorvo il13/09/1978 residente a Castrocielo (Fr) Via per la stazione d’Aquino n°36 – CF VLRLGU78P13G838C;
Dott.ssa Anna Vernile nata ad Atina il 24/03/1985 residente a Castrocielo (Fr) Via Aringa n°40 – CF VRNNNA85C64A486A.
Premesso
- che il P.R.G. è stato approvato il 25/10/2005 con D.G.R. Lazio n. 895 e pubblicato sul bollettino ufficiale della Regione Lazio n.1 – parte prima - il 10/01/2006;
- che con deliberazione del consiglio comunale n. 46 del 21/11/2011 veniva adottato il Piano Particolareggiato di attuazione del P.R.G. per il comprensorio n. 11, deliberazione pubblicata in data 12/12/2011 all’albo pretorio e sul sito internet del Comune;
- che nella zona U2 la pianificazione attuativa è regolamentata dall’art. 43 delle norme tecniche di attuazione e che le nuove realizzazioni sono subordinate alla stesura di un piano attuativo obbligatorio;
che nel quadro della pianificazione attuativa nella zona U2 sono ammessi ampliamenti e nuove costruzioni, anche con aumenti globale di cubatura, in riferimento alla integrazione globale dei comparti con le seguenti condizioni :
detti aumenti di cubatura sono concessi una tantum, contestualmente all’attuazione ed in misura percentuale alle cubature dei fabbricati esistenti;
questo aumento di cubatura va riferito all’intero comparto individuato e compete ai proprietari delle aree edificate nella misura del 75% in proporzione alle loro rispettive volumetrie, il rimanente 25% agli eventuali lotti liberi;
nel rispetto dei parametri urbanistici fissati dal P.R.G , resta stabilito l’indice fondiario di comparto If = 0.35 mc/mq;
- che l’art. 39 delle N.T.A. disciplina le destinazioni d’uso dei fabbricati e in particolare viene pure stabilito che in una singola unità immobiliare non possono essere autorizzate cubature commerciali con un volume superiore al 30% di quello complessivo esistente;
- che il comprensorio n. 11 del P.P. si sviluppa lungo la S.R. Casilina per una lunghezza di circa 450 m e una profondità di circa 100-120 m; che tutte le costruzioni sono state edificate a seguito di concessioni edilizie, permessi a costruire, autorizzazioni, condoni, ecc., e sono dotate di idonee opere di urbanizzazione quali strade, marciapiedi, pubblica illuminazione, rete fognaria, rete idrica, rete telefonica, etc…;
- che la destinazione d’uso dei fabbricati esistenti nella zona U2 è prevalentemente a civile abitazione; che i fabbricati parzialmente adibiti anche ad attività commerciali sono dotati di ampi parcheggi e verde attrezzato, nel rispetto della legge n. 765/67 art. 18 e D.M. n. 1444/68 art. 5 comma 2;
- che il comprensorio n. 11 prevede tre distinte aree: U2 di superficie 42.800 mq; F1 di mq 9.794; D3 di superficie 5.736 mq;
considerato
- che i progettisti del p.p. nella sottozona U2 individuano 15 presunti diversi lotti in ragione delle proprietà catastali dei quali solo due lotti non risulterebbero già utilizzati ai fini dell’edificazione, e dichiarando che tale situazione emergerebbe dall’esame degli atti relativi alle concessioni edilizie, ai permessi di costruire, alle autorizzazioni, rilasciati dal Comune; però, dei quindici lotti dichiarati solo 12 sono individuati negli elaborati grafici, mentre non vengono illustrati i presunti lotti n. 5-8-12 di complessivi mq 2.209 così rendendo ardua la comprensione dei medesimi elaborati ;
- che i progettisti del p.p. nella zona U2 computano pure un ulteriore grande edificio , graficizzato nel lotto n. 9, di dimensioni in pianta di m 50 x m 30 (cioè di superficie coperta di mq 1500) come se tale manufatto fosse esistente ed invece il disegno dell’immobile de quo può forse riferirsi al manufatto di progetto che era stato assentito con il permesso di costruire n. 3 del 13/02/2008, permesso poi annullato dall’Ente comunale prima dell’effettivo inizio dei lavori di quella costruzione che infatti non è stata né realizzata né anzi iniziata ; e si badi bene che in detto progetto quel manufatto presentava un’altezza di m4 per cui lo stesso risultava avere una volumetria pari a (1500 mq x 4 =) mc. 6.000 interamente destinato ad uso commerciale;
- che, ai sensi dell’art. 43 del PRG , nelle zone U2 la redazione del P.P. può consentire la realizzazione di nuove costruzioni o ampliamento “una tantum” fino ad un massimo del 30% del volume edificato (si badi , già esistente), peraltro poi dovendosi pure rispettare il parametro fondiario If = 0.35 mc/mq;
- che, per i lotti edificati, i progettisti del p.p. riconoscono che non potrà essere consentito l’eventuale aumento di cubatura ipotizzata dal P.R.G. poiché in tal caso non risulterebbe verificato il parametro urbanistico If = 0,35 mc/mq;
- che i progettisti del p.p., nell’elaborato 01, a pag 15, ultimo rigo, stimano in mq 38.141 l’area della sottozona U2 qui in esame;
- che, di conseguenza, sembrerebbe pacifico potersi ipotizzare una cubatura fondiaria ammissibile pari, al massimo, mq 38.141 x 0,35 mc/mq = mc 13.349,35;
- che, invece, e sempre secondo i progettisti del p.p. in oggetto, la cubatura prevista dal piano attuativo, nel comprensorio n. 11, sarebbe pari a mc 31.253,00 (ricomprendendosi peraltro, nei computi, anche la volumetria oggi inesistente del fabbricato graficizzato dai progettisti del p.p. nel lotto n.9);
- che, pure prescindendo dalla suddetta volumetria del fabbricato di cui al lotto n. 9, si ha in ogni caso una cubatura già esistente di mc 28.446,00 circa;
- che entrambe le suddette due diverse cubature (mc 28.446,00 – mc 31.253,35), derivanti rispettivamente dal monitoraggio dell’esistente e dall’applicazione del p.p. per come redatto, risultano macroscopicamente incongruenti con quelle previste dall’If stabilito dal P.R.G. che fissava una volumetria fondiaria ammissibile pari a mc 13.349,35;
- che, in modo ancora una volta del tutto incongruo, nell’elaborato 01 del p.p., pag. 16, tabella “quadro riepilogativo”, si indica ora un indice territoriale addirittura pari a mc/mq 0,78 dovendosi tenere conto di una ulteriore volumetria ancora da realizzarsi (a parere dei progettisti del p.p.) pari a mc 2.344,00, così da pervenire ad una volumetria finale di mc 33.597,00 che stride fortemente con quella da presumersi massima stimata come “fondiaria”;
- che tutte le suddette ed evidenti incongruenze con quanto prefissato dal P.R.G. sono poi ancora più accentuate dal fatto di voler ripetutamente considerare nelle volumetrie già esistenti quella relativa al fabbricato di cui al citato lotto n. 9, fabbricato per cui, si ricorda, è stato rilasciato un permesso di costruire poi annullato e per il quale non si è avuto alcun effettivo inizio dei lavori;
- che, per di più, non potrebbe applicarsi al citato lotto n. 9 qualsivoglia incremento della cubatura regolarmente esistente per il semplice fatto che a tutt’oggi, su quel lotto, non insiste alcun immobile per cui non si ha alcuna volumetria riscontrabile (e neppure oggi assentita) a cui possa applicarsi una ipotetica percentuale di incremento;
- che, incomprensibilmente, il suddetto “virtuale” fabbricato del citato lotto n. 9, che si ripete non è stato mai concretamente iniziato e quindi è ad oggi inesistente, è invece computato nell’ elaborato 01 del p.p., a pag. 15, tabella “Stima analitica della volumetria esistente”, per presunti mc 2.807 e rappresentato graficamente dai Progettisti del p.p. come:
1.“in corso di costruzione” nell’elaborato 07.A;
2.esistente negli elaborati 0.7 - 0.8 – 11 – 13;
si osserva
Se nella redazione del piano particolareggiato del comprensorio n. 11 si fosse tenuto rispettoso conto dell’art. 43 del P.R.G., si sarebbe rilevato che:
la zona U2 era già satura in quanto l’indice fondiario If effettivamente riscontrabile dalle costruzioni concretamente esistenti era superiore al parametro di PRG = 0,35 mc/mq.
la volumetria in aumento (definita una tantum nell’art. 43 delle N.T.A. del P.R.G.) andava ripartita per il 75% ai proprietari delle attuali aree edificate e solo per il rimanente 25% ad eventuali lotti liberi.
Inoltre, se i progettisti del p.p. avessero poi puntualmente monitorato l’area interessata avrebbero anche rilevato che:
sul lotto n.9 non esiste alcun fabbricato neanche in corso di costruzione per cui, pur prescindendo dal superamento dell’Indice massimo If = 0,35 mc/mq, nel calcolo delle volumetrie esistenti del comprensorio non può considerarsi quella relativa al citato permesso a costruire n. 3 del 13/02/2008 (relativo ad un immobile di ben mc 6.000 interamente destinato a uso commerciale) poi annullato dal responsabile dello Sportello Unico comunale per l’edilizia il 24/11/2009 con prot. 7360;
la Zona U2 è già adeguatamente fornita delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie, per cui in definitiva nemmeno necessita di alcun piano particolareggiato solo per tale motivo.
Pertanto, il progetto esecutivo del P.P. si basa su procedure e considerazioni non corrette o congruenti con la disciplina del P.R.G. e con lo stato di fatto, tali circostanze portano i progettisti a determinare una presunta ma errata volumetria ancora eseguibile.
B) E’ assolutamente immotivata, irrazionale ed ingiustificata, sia urbanisticamente che economicamente, l’individuazione delle aree oggetto delle procedure di vincolo a parcheggi (e spazi verdi).
Viene infatti previsto l’esproprio di un fascia di terreno lungo la S.R. Casilina per un profondità di circa 14 m al fine di realizzare aree a verde pubblico ed a parcheggio senza tener conto che la realizzazione di tali spazi sarebbe inutile e soprattutto penalizzante per la collettività perché:
- costituirebbe fonte di pericolo per gli utenti stradali in quanto la fascia da adibirsi a parcheggi è immediatamente adiacente alla S.R. Casilina che è caratterizzata da notevole traffico sovra-comunale, per cui i conseguenti rallentamenti dei veicoli intenzionati a fermarsi e le ripartenze dei veicoli in uscita dai medesimi parcheggi sarebbero oltremodo di ostacolo ad un ordinato e sicuro flusso viario;
- i fabbricati esistenti a destinazione sia residenziale che residenziale-commerciale insistenti nella suddetta fascia dispongono già di ampi spazi di verde attrezzato e di idonei parcheggi;
- richiederebbe eccessivi oneri economici a carico della collettività per l’elevato costo delle acquisizioni espropriative da parte dell’Ente comunale; infatti:
- la fascia in fieri da espropriare vede recinzioni ed accessi, sia carrabili che pedonali, accuratamente rifiniti anche con murature di pietra a vista (opere assentite con regolari atti comunali e peraltro realizzate in tempi ben antecedenti alla predisposizione del P.P. in oggetto);
- i viali di accesso sono anch’essi rifiniti con materiale di pregio; nella fascia di esproprio sono anche presenti parti degli impianti di irrigazione dei giardini, di illuminazione, di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, di fognature, nonché alberature e piantumazioni anche di significativo valore;
- la riduzione delle aree prospicienti le abitazioni, aree che sono individuabili quali corti degli stessi, avrebbe l’ulteriore conseguenza di una svalutazione dei medesimi immobili con ulteriore aggravio degli oneri economici a carico dell’Ente espropriante.
In proposito, non può non osservarsi che, pure volendo ipotizzare la redazione di un P.P., più razionalmente ed economicamente –ai fini della realizzazione di aree verdi e parcheggi- ben poteva individuarsi parte della superficie relativa ai lotti tuttora inedificati del comprensorio.
Razionalmente la realizzazione delle aree verdi e parcheggi, andava individuata nelle zone F, a ridosso della strada di P.R.G., parallela alla via Casilina e distante da questa solo 140 m; tale soluzione andava ad integrarsi sia con la zona F1 del comprensorio n.11, sia con la zona F4, dove sono già esistenti attrezzature di interesse pubblico “campo sportivo , campo da tennis , piscina , isola ecologica , etc...”.
C) E’ incomprensibile l’individuazione dei tre lotti 5 – 8 -12 non edificati in quanto : a) nell’elaborato n.1, punto 5, pagina 5, rigo 11, i lotti non edificati sono 2; b) nell’elaborato n.1 , punto 10, tabella 1 e tab. 2 , pag.15- 16, i lotti diventano 3 di volumetria complessiva mc 2.209; c) nell’elaborato grafico 7/A i lotti 5-8-12 non esistono.
L’individuazione dei tre lotti non edificati, serve a giustificare una virtuale volumetria residua di mc 2.209 per la redazione del P.P..
Nella sottozona U2 esistono 11 lotti edificati ed un solo lotto non edificato (il n. 9).
D) Per completezza deve osservarsi che vi sono perplessità anche sulla correttezza delle procedure propedeutiche alla redazione dei P.P., perché queste viziate fin dall’origine dalla inadeguata trasparenza pubblica sulla modalità di affidamento dell’incarico professionale ai progettisti. Infatti, con la delibera di giunta comunale n. 63 del 18/06/2008 veniva assegnato ai Professionisti l’incarico di redigere i piani particolareggiati per n. 6 comprensori per un importo complessivo di € 237.602,00; successivamente, con delibera di giunta comunale n. 101 dell’8/10/2009 veniva di fatto revocato il precedente affidamento dell’incarico ai progettisti ritenuti inadempienti; tuttavia, con determina dell’U.T.C. n. 131 del 16/10/2009 - n. 476 R.G. del 16/10/2009- , ancora senza alcun preliminare bando pubblico, veniva assegnato nuovo incarico per la redazione dei P.P. agli stessi Progettisti, stavolta relativi ad aree ben più ridotte e per un importo di € 99.284,40 (cf.r. premesse deliberazione consiglio comunale n. 46/2011).
Per di più, si nota come l’incarico di redazione del P.P. sia affidato, tra gli altri, proprio al progettista del fabbricato che doveva sorgere sul lotto n. 9 in base al citato permesso di costruire n.3 del 13/02/2008 poi annullato il 24/11/2009, il tutto quindi in contrasto con le norme che prevedono come i redattori degli strumenti di pianificazione urbanistica non debbano esercitare le loro attività professionali per i cittadini in merito ad aree interessate da quelle scelte urbanistiche.
E) Indipendentemente da tutto quanto sopra esposto, deve altresì segnalarsi che il vincolo preordinato all’esproprio relativo al P.R.G. approvato il 25/10/2005 aveva la durata di cinque anni ed entro tale termine doveva essere emanato il provvedimento che comportava la dichiarazione di pubblica utilità; poiché questo non è stato attuato entro quei termini dall’approvazione del P.R.G., il vincolo risulta decaduto ai sensi del D.P.R n. 327 del 8/6/2001, art. 9, comma 2 e comma 3.
*********
In ragione di quanto sopra, si osserva che:
- risulta violato il disposto dell’art. 43 delle N.T.A. del P.R.G. che fissa il tetto massimo dell’indice fondiario per la zona U2 del comprensorio nella misura di If = 0,35 mc/mq, misura che oggi, così come relazionato dagli stessi progettisti del P.P., è già pari ad If = 0,73 mc/mq e che le ulteriori volumetrie invocate “una tantum” dai Progettisti del P.P. lo farebbero innalzare a If = 0,98 mc/mq;
- appare ingiustificata la redazione di un piano particolareggiato per aree già sature nella volumetria edificabile e complete delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie;
- risulta incongruente l’elaborazione delle volumetrie esistenti che tiene conto anche di quella relativa al citato immobile assentito con permesso di costruire nel 2008 sul lotto n. 9 , di dimensione in pianta 30m x 50m cioè di superficie coperta di 1.500mq e volumetria di 6.000 mc interamente destinato ad uso commerciale ; permesso annullato nel 2009 dagli Uffici comunali prot. 7360;
- risulta illegittima l’attribuzione di volumetria ai presunti lotti ( 5 - 8 e 12) al fine di giustificare la redazione del P.P.;
- risultano scaduti i cinque anni previsti dalla normativa in merito alla efficacia dei vincoli preordinati all’esproprio in assenza della dichiarazione di pubblica utilità;
- si hanno perplessità sull’incompatibilità professionale di uno dei Tecnici redattori del p.p. in oggetto essendo lo stesso Professionista firmatario del progetto di cui al lotto n. 9 che venne prima assentito e poi annullato dal Comune di Castrocielo .
- non risulta alcun bando pubblico ne alcuna selezione, per il conferimento dell’incarico ai progettisti del piano particolareggiato.
Si allega documentazione fotografica, per dimostrare che sul lotto n.9 non esiste alcun fabbricato, neanche in corso di costruzione.
Si confida nell’accoglimento delle presenti osservazioni
Dott.Salvatore De Vito
___________________
Dott. Giovanni Fraioli
___________________
Luigi Velardo
___________________
Dott.ssa Anna Vernile
COMPRENSORIO N.14
Al Sindaco del Comune
di Castrocielo
Al Responsabile dello sportello unico
per l’edilizia del Comune di Castrocielo
Castrocielo 01/03/2012
Oggetto: Osservazioni al piano particolareggiato del comprensorio n. 14
Dott. Salvatore De Vito nato a Castrocielo (Fr) il 08/04/1979 residente a Castrocielo (Fr) Via Casilina n°89 – CF DVTSVT79D08C340Z;
Dott. Giovanni Fraioli nato a Pontecorvo il 17/09/1982 residente a Castrocielo (Fr) Via Braccio vecchio per Roccasecca n°4 - CF FRLGNN82P17G838G;
Luigi Velardo nato a Pontecorvo il13/09/1978 residente a Castrocielo (Fr) Via per la stazione d’Aquino n°36 – CF VLRLGU78P13G838C;
Dott.ssa Anna Vernile nata ad Atina il 24/03/1985 residente a Castrocielo (Fr) Via Aringa n°40 – CF VRNNNA85C64A486A.
PREMESSO
che il piano regolatore generale è stato approvato il 25 ottobre 2005 con D.G.R. n. 895 e pubblicato sul bollettino ufficiale della regione Lazio n.1- parte prima - il 10 Gennaio 2006;
che con deliberazione del consiglio comunale n. 47 del 21/11/2011 veniva adottato il Piano Particolareggiato di attuazione del P.R.G. per il comprensorio n. 14, deliberazione pubblicata in data 12/12/2011 all’albo pretorio e sul sito internet del Comune;
che l’art. 53 delle N.T.A., fino all’approvazione dei piani attuativi consente solo interventi manutentivi e di ristrutturazione; le nuove realizzazioni sono subordinate alla stesura di un piano particolareggiato ; nel caso di pianificazione attuativa l’art. 56 prevede la costruzione di fabbricati di notevoli volumetrie adibiti ad alberghi, ristoranti, esposizioni e vendita prodotti industriali, attrezzature di supporto alla trasformazione dei prodotti, superficie esterne di supporto da adibire a piazzali, vie interne, verde, attrezzature etc…;
che il comprensorio n. 14 del P.P. si sviluppa lungo la strada regionale Casilina per una lunghezza di 470 m e una profondità di 200 m a partire dalla via Casilina fino alla Ferrovia, l’area di intervento ha una superficie complessiva di 69.345 mq;
che il comprensorio 14 è diviso in due parti dal cavalca ferrovia della strada Leuciana , per comodità è stato diviso in due settori, settore A quello a destra del cavalca ferrovia per Pontecorvo e settore B quello a sinistra;
che la funzione del piano particolareggiato, quale strumento urbanistico esecutivo finalizzato all’attuazione, mediante disciplina di dettaglio, del piano regolatore generale, è anche quella di predisporre , nel caso di specie, in modo omogeneo e razionale la trasformazione e l’uso dell’intera area da espropriare ricadente all’interno di tutto il comprensorio.
OSSERVAZIONI
E’ evidente, anche attraverso una lettura superficiale degli elaborati progettuali, che le due parti dell’intero comprensorio 14, ricadenti l’una al lato nord (settore A) e l’altra al lato sud della via Casilina (settore B), sono state disciplinate in maniera palesemente ed immotivatamente difforme. In particolare, la regolamentazione del settore (B) è avvenuta con criteri evidentemente irrazionali ed in modo tale da incidere notevolmente e negativamente sul valore di mercato dei fondi interessati , a differenza di quanto è avvenuto , invece , per la parte del comprensorio (settore A). Le scelte pianificatorie dell’amministrazione appaiono, pertanto, assolutamente ingiuste, oltre che arbitrarie ed illogiche, disciplinando in modo totalmente discordante due aree omogenee del medesimo comprensorio, con palese ed innegabile svilimento economico di una di esse.
Le scelte effettuate dall’amministrazione in sede di pianificazione particolareggiata, pur essendo connotate di un’ampia discrezionalità, in ogni caso non dovevano essere inficiate da arbitrarietà, irrazionalità o irragionevolezza, e dovevano comunque perseguire il soddisfacimento delle esigenze che si intendono concretamente soddisfare con il piano regolatore generale.
Nel caso di specie, mentre per la parte del comprensorio 14 del settore (A), la disciplina del P.P. si rivela in sintonia con le determinazioni del P.R.G. , che prevede la costruzione di fabbricati di notevoli dimensioni volumetriche con annesse superfici esterne di supporto, per la rimanente parte, settore ( B ) posta a sud della via Casilina, la pianificazione del P.P. appare del tutto illogica ed arbitraria e non conforme alle scelte di pianificazione generali.
Infatti il settore ( A ), con il P.P. è stato regolamentato in modo omogeneo e razionale mediante:
la previsione della apertura dello svincolo sulla rotonda da costruire, per facilitare l’accesso ai singoli lotti, anche dalla via Leuciana;
la previsione e la configurazione di una strada che, dipanandosi dalla rotonda si ricongiunge alla via Casilina seguendo il limite esterno dei lotti interessati rispettando la ratio del P.R.G. che prevede la costruzione di fabbricati di notevoli dimensioni con associate aree di supporto; un eventuale strada al centro del comparto avrebbe dimezzato il valore di mercato dei lotti;
la previsione dell’accesso diretto alla via Casilina per tutti i lotti (dal n. 1 al n. 8) ricompresi nel settore (A) del comprensorio .
A fronte di tali previsioni, per la rimanente parte delle aree del comprensorio 14, settore (B), sono stati eseguiti incomprensibilmente criteri di pianificazione diametralmente opposti.
Infatti ,per tale aree:
non è stato previsto lo svincolo sulla costruenda rotonda , onde consentire l’accesso dalla strada Leuciana e dalla strada Casilina ai lotti inclusi in tale parte del comprensorio;
è stata prevista una strada che taglia a metà tutte le proprietà , penalizzando pesantemente il valore economico delle aree interessate;
non è stato previsto per tali fondi l’accesso diretto alla via Casilina e alla via Leuciana .
B) Per completezza deve osservarsi che vi sono perplessità anche sulla correttezza delle procedure propedeutiche alla redazione dei P.P., perché queste viziate fin dall’origine dalla inadeguata trasparenza pubblica sulla modalità di affidamento dell’incarico professionale ai progettisti. Infatti, con la delibera di giunta comunale n. 63 del 18/06/2008 veniva assegnato ai Professionisti l’incarico di redigere i piani particolareggiati per n. 6 comprensori per un importo complessivo di € 237.602,00; successivamente, con delibera di giunta comunale n. 101 dell’8/10/2009 veniva di fatto revocato il precedente affidamento dell’incarico ai progettisti ritenuti inadempienti; tuttavia, con determina dell’U.T.C. n. 131 del 16/10/2009 - n. 476 R.G. del 16/10/2009 -, ancora senza alcun preliminare bando pubblico, veniva assegnato nuovo incarico per la redazione dei P.P. agli stessi Progettisti, stavolta relativi ad aree ben più ridotte e per un importo di € 99.284,40 (cf.r. premesse deliberazione consiglio comunale n. 46/2011).
C) Nel piano particolareggiato adottato è previsto che i necessari standard per i “fabbisogni” (ex DM 1444/68, e l. 122/89) verranno reperiti mediante espropriazione.
Detta previsione inficia la legittimità del piano, non essendo legittimo un piano particolareggiato che preveda standard erroneamente calcolati, non reperibili, o immotivatamente reperiti.
La previsione in questione è illegittima in ragione del fatto che:
poiché il piano particolareggiato di cui trattasi, anche per quanto concerne i vincoli espropriativi, è stato adottato in attuazione (non in variante) al PRG di Castrocielo, approvato con la delibera di Giunta Regionale del Lazio, 25/10/2005, n. 895, pubblicata sul B.U.R.L. del 10/01/2006;
e poiché ex art. art. 2, 09/11/1968, n. 1187, i vincoli preordinati all’esproprio di PRG, decadano decorsi cinque anni dalla sua approvazione;
ne consegue, che essendo decorsi oltre 5 anni dalla delibera di approvazione del PRG, e dalla sua pubblicazione, il vincolo espropriativo avrebbe potuto essere reintrodotto solo se il piano particolareggiato fosse stato adottato in variante al P.R.G., e nel contempo contenesse una articolata motivazione sulla necessità di ripristinare il vincolo decaduto.
Orbene, poiché il piano particolareggiato è stato adottato in attuazione al P.R.G. (e pertanto non in variante), e comunque senza alcuna pertinente spiegazione/motivazione in ordine alla reiterazione del vincolo, ne consegue all’evidenza l’illegittimità di ogni previsione espropriativa per reperire gli standards, e conseguentemente la palese illegittimità del piano, il quale (non potendo procedersi ad espropriazione) resta privo delle necessarie aree per i fabbisogni (verde, parcheggi).
D) non risulta alcun bando pubblico ne alcuna selezione, per il conferimento dell’incarico ai progettisti del piano particolareggiato.
In ragione di quanto sopra esposto si confida nell’accoglimento delle presenti osservazione.
Dott.Salvatore De Vito
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Dott. Giovanni Fraioli
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Luigi Velardo
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Dott.ssa Anna Vernile
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COMPRENSORIO N.15
Al Sindaco del Comune
di Castrocielo
Al Responsabile dello sportello unico
per l’edilizia del Comune di Castrocielo
Castrocielo 01/03/2012
Oggetto: Osservazioni al piano particolareggiato del comprensorio n. 15
Dott. Salvatore De Vito nato a Castrocielo (Fr) il 08/04/1979 residente a Castrocielo (Fr) Via Casilina n°89 – CF DVTSVT79D08C340Z;
Dott. Giovanni Fraioli nato a Pontecorvo il 17/09/1982 residente a Castrocielo (Fr) Via Braccio vecchio per Roccasecca n°4 - CF FRLGNN82P17G838G;
Luigi Velardo nato a Pontecorvo il13/09/1978 residente a Castrocielo (Fr) Via per la stazione d’Aquino n°36 – CF VLRLGU78P13G838C;
Dott.ssa Anna Vernile nata ad Atina il 24/03/1985 residente a Castrocielo (Fr) Via Aringa n°40 – CF VRNNNA85C64A486A.
CONSIDERATO
che il piano regolatore generale è stato approvato il 25 ottobre 2005 con D.G.R. n. 895 e pubblicato sul bollettino ufficiale della regione Lazio n.1- parte prima - il 10 Gennaio 2006 ;
che con deliberazione del consiglio comunale n. 48 del 21/11/2011 veniva adottato il Piano Particolareggiato di attuazione del P.R.G. per il comprensorio n. 15 , deliberazione pubblicata in data 12/12/2011 all’albo pretorio e sul sito internet del Comune;
che l’art. 53 delle N.T.A, fino all’approvazione dei piani attuativi consente solo interventi manutentivi e di ristrutturazione; le nuove realizzazioni sono subordinate alla stesura di un piano particolareggiato; nel caso di pianificazione attuativa l’art. 56 prevede la costruzione di fabbricati di notevoli volumetrie adibiti ad alberghi, ristoranti, esposizioni e vendita prodotti industriali , attrezzature di supporto alla trasformazione dei prodotti, superficie esterne di supporto da adibire a piazzali, vie interne, verde, attrezzature etc…;
che il comprensorio n. 15 del P.P. si sviluppa a ridosso della linea ferroviaria Roma-Napoli, ed in adiacenza alla Strada Reg. Leuciana , l’area di intervento ha una superficie complessiva di 59.161 mq;
OSSERVANO
A) Nel piano particolareggiato adottato è previsto che i necessari standard per i “fabbisogni” (ex DM 1444/68, e l. 122/89) verranno reperiti mediante espropriazione.
Detta previsione inficia la legittimità del piano, non essendo legittimo un piano particolareggiato che preveda standard erroneamente calcolati,non reperibili, o immotivatamente reperiti.
La previsione in questione è illegittima in ragione del fatto che:
- poiché il piano particolareggiato di cui trattasi, anche per quanto concerne i vincoli espropriativi, è stato adottato in attuazione (non in variante) al PRG di Castrocielo, approvato con la delibera di Giunta Regionale del Lazio, 25/10/2005, n.895, pubblicata sul B.U.R.L. del 10/01/2006;
- e poiché ex art. art. 2, 09/11/1968, n.1187, i vincoli preordinati all’esproprio di PRG, decadano decorsi cinque anni dalla sua approvazione;
- ne consegue, che essendo decorsi oltre 5 anni dalla delibera di approvazione del PRG, e dalla sua pubblicazione, il vincolo espropriativo avrebbe potuto essere reintrodotto solo se il piano particolareggiato fosse stato adottato in variante al P.R.G., e nel contempo contenesse una articolata motivazione sulla necessità di ripristinare il vincolo decaduto.
Orbene, poiché il piano particolareggiato è stato adottato in attuazione al P.R.G. (e pertanto non in variante), e comunque senza alcuna pertinente spiegazione/motivazione in ordine alla reiterazione del vincolo, ne consegue all’evidenza l’illegittimità di ogni previsione espropriativa per reperire gli standard, e conseguentemente la palese illegittimità del piano, il quale (non potendo procedersi ad espropriazione) resta privo delle necessarie aree per i fabbisogni (verde, parcheggi).
B) Per completezza deve osservarsi che vi sono perplessità anche sulla correttezza delle procedure propedeutiche alla redazione dei P.P., perché queste viziate fin dall’origine dalla inadeguata trasparenza pubblica sulla modalità di affidamento dell’incarico professionale ai progettisti. Infatti, con la delibera di giunta comunale n. 63 del 18/06/2008 veniva assegnato ai Professionisti l’incarico di redigere i piani particolareggiati per n. 6 comprensori per un importo complessivo di € 237.602,00; successivamente, con delibera di giunta comunale n. 101 dell’8/10/2009 veniva di fatto revocato il precedente affidamento dell’incarico ai progettisti ritenuti inadempienti; tuttavia, con determina dell’U.T.C. n. 131 del 16/10/2009 -n. 476 R.G. del 16/10/2009 -, ancora senza alcun preliminare bando pubblico, veniva assegnato nuovo incarico per la redazione dei P.P. agli stessi Progettisti, stavolta relativi ad aree ben più ridotte e per un importo di € 99.284,40 (cf.r. premesse deliberazione consiglio comunale n. 46/2011).
C) Non risulta alcun bando pubblico ne alcuna selezione , per il conferimento dell’incarico ai progettisti del piano particolareggiato .
In ragione di quanto sopra esposto, si confida nell’accoglimento delle presenti osservazioni.
Dott.Salvatore De Vito
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Dott. Giovanni Fraioli
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Luigi Velardo
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Dott.ssa Anna Vernile
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